Oficiální název fondu Future X1.
28. Dubna 2022

Měsíční zpráva pro investory fondu - Březen 2022

Vážení investoři,

dovolte mi, abych vás informoval o dalším vývoji v našem fondu Future X a jeho dceřiné společnosti v ČR Future X Alpha, prostřednictvím které realizuje své investice.

Nemovitosti v portfoliu

V březnu jsme pokračovali v naší transakci s nákupem nebytovém prostoru v projektu Neugraf. V polovině března jsme se stali oficiálním vlastníkem této jednotky, což se pozitivně odráží na vývoji kurzu našeho NAV. V nadcházejících měsících budeme tuto jednotku připravovat k tomu, aby mohla sloužit nájemníkovi. Naše představa o využití je taková, že by jednotka měla mít maximální synergický efekt pro obyvatele bytového domu Neugraf, kde již vlastníme tři bytové jednotky. Tedy primárně cílíme na typ služeb, které by mohli využívat obyvatelé domu. Tím by mohlo být například sportovní využití prostoru.

Kromě toho jsme pokračovali v naší rozpracované akvizici projektu Terasy Plzeňská. U tohoto projektu jsme se posunuli z rezervační smlouvy ke kontraktu o budoucí smlouvě kupní. Zároveň došlo na počátku dubna ke kolaudaci tohoto projektu. V současné chvíli čekáme na zápis prohlášení vlastníka o rozdělení jednotek, abychom mohli přistoupit ke kupní smlouvě a následně podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí. Očekáváme, že k tomu dojde nejpozději na začátku letních prázdnin. Tedy bychom se měli stát vlastníky dvou jednotek v tomto projektu v tomto termínu. Jednotky očekáváme připravené k nájmu se začátkem letošního školního roku.

V březnu jsme získali od investorů 21,4 milionu korun nového kapitálu. Celkem za první kvartál pak 42,6 milionu korun. Vzhledem k obrovské nejistotě plynoucí z válečného konfliktu na Ukrajině, vysoké inflaci a velmi prudce rostoucím úrokovým sazbám, to považujeme za signál, že disponujeme poměrně silnou důvěrou ze strany investorů a našich obchodních partnerů, za což jim touto formou za náš tým chci poděkovat. V březnu jsme úspěšně rozšířili síť našich obchodních partnerů v rámci distribuce fondu o další společnost, což se pozitivně projevilo na přílivu kapitálu do našeho fondu.

Za první kvartál jsme investovali v nových akvizicích celkem 27,58 milionu korun. Dalších přibližně 2,4 miliony korun jsme investovali do kuchyní a dalšího vybavení našich bytových jednotek v projektech Neugraf a Braník residences. Současná pravidla fondu nám umožňují investovat 80 % prostředků, kterými disponujeme. Tedy ze získaného kapitálu je to asi 34 milionů korun za první kvartál. Částku přesahující 4 miliony, kterou jsme nezainvestovali, alokujeme během druhého kvartálu. Zároveň ovšem připravujeme k třetímu kvartálu letošního roku úpravu statutu našeho fondu, protože současná pravidla regulace realitních fondů v ČR nám umožní zainvestovat až 90 % našeho fondového kapitálu. Hodláme tak snižovat naše cash & equivalents pozice během letních prázdnin. V rámci naší expozice v cash & equivalents (termínové vklady a likvidní státní dluhopisy) se nám aktuálně daří dosahovat přibližně 4 % ročního zhodnocení, takže ani tato 20 % část našeho majetku nezahálí.

Naše strategie

Nadále platí, že náš fond nemá žádné dluhy. Chceme, aby to tak i nadále zůstalo minimálně do konce letošního roku. Díky tomu, že operujeme s finanční pákou na úrovni 1, tak se řadíme k realitním fondům, jejichž riziko poklesu hodnoty je jedno z nejmenších ve středoevropském regionu. A to z velké části i díky charakteru aktiv, kterými disponujeme a které lze označit za mimořádně likvidní.

Naše strategie je postavená na vlastnictví nových bytů v Praze, což je z našeho pohledu skupina nemovitostí nejméně ohrožená poklesem hodnoty tržní ceny. Jak už jsem psal v předchozích reportech o činnosti našeho fondu, tak velkou část poptávky po těchto typech aktiv v současné chvíli tvoří investoři. Pražský nově postavený byt je v současné chvíli vnímán jako velmi bezpečné aktivum, do kterého se lidé nebojí uložit své úspory. A to nejen lidé pražští ale prakticky všichni HNWI z celé České republiky. Dává to logiku, protože Česká republika je velmi pragocentrickou ekonomikou. V tom se odlišujeme například od Německa nebo Švýcarska, které mají velmi diverzifikovanou ekonomiku mezi velké množství ekonomických center. Česká republika nebo i Rakousko jsou ekonomicky hodně soustředěné okolo svých hlavních měst.

Když sledujeme vývoj na trhu s rezidenčními nemovitostmi v České republice, tak docházíme k následujícím analytickým závěrům:

  • Nejvíce ohrožené poklesem jsou typy rezidenčních nemovitostí v chudších lokalitách, na které tvrdě dopadá nárůst cen energií, vysoká inflace a zpomalení hospodářského růstu
  • Velmi ohrožené poklesem jsou energeticky náročné nemovitosti, které nesplňují moderní standardy spotřeby energií
  • Za problematické lze označit rovněž všechny typy rezidenčních nemovitostí, jejichž poptávka byla dominantně tvořena lidmi financující jejich nákup hypotečními úvěry
  • Vidíme obecně mnohem větší riziko na straně poklesu cen rodinných domů než bytů
  • Rezidenční novostavby, zejména pak v Praze, slouží jako uchovatel hodnoty pro movitější část obyvatelstva v ČR

Naše investiční strategie zůstává stále stejná, protože jsme přesvědčeni o tom, že jí současná situace neohrožuje. Naopak nám v tuto chvíli pomáhá, že naše postavení mezi investory do novostaveb v Praze je lepší než u standardního HNWI, který chce investovat.

Současnou komplikovanou makroekonomickou situací chceme projít bez dluhů a chceme nakupovat jen kvalitní nová aktiva výhradně na území Prahy. Zároveň chceme využít našeho postavení a pozice u developerů k tomu, abychom získali nemovitosti za dobrou cenu. Pro developery je spolupráce s námi také výhodná, protože jim dokážeme nabídnout rychlou platbu za jejich nemovitosti a snižujeme jejich náklady na provize a marketing.

Přehled nemovitostního portfolia

V našem nemovitostním portfoliu za březen nepřibyla žádná jednotka, ovšem došlo ke změně stavu jednotek ve třech případech. KM003 na Neugraf přešla do vlastnictví a jednotky 101 a K001 v projektu Terasy Plzeňská přešly do SOSBK, zároveň došlo k jejich kolaudaci a uhrazení 90 % kupní ceny. I nadále platí, že průměrná cena pořízení bytové jednotky v našem portfoliu je 113 016 Kč za m2. Průměrná valuace našich jednotek se pak pohybuje na hodnotě 120 862 Kč za m2. Přičemž průměrná cena, za kterou developeři nyní nabízejí v Praze své bytové jednotky, je okolo 130-135 tisíc korun za m2. To jasně ukazuje, že naše valuace je velmi opatrná. Rozdíl mezi valuací a našimi akvizičními náklady je 6,12 %. Nicméně jen 32 % takto vzniklého zhodnocení je aktuálně započteno v kurzu našeho NAV. K započtení celého tohoto zhodnocení dojde po nabytí vlastnictví jednotek v projektu Arcus City.

Základní informace o projektech a lokalitách

Braník residences

Adresa: Nad lomem, Praha 4 Braník

Developer: Property & Invest Praha s.r.o.

Rok kolaudace: 2021

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (únor 2022): 8,53 %

Vlastněné jednotky: 2x 2KK + 2x podzemní parking + 2x sklep

Projekt je situován ve vilové čtvrti nedaleko vyhlídky Dobeška v blízkosti Vltavy. Projekt navzdory soukromí, které poskytuje, má dobrou dopravní dostupnost autem i MHD. V jeho okolí se nacházejí Žluté lázně a Plavecký stadion Podolí.

Braník Residences

Neugraf

Adresa: Grafická, Praha 5

Developer: Grafická 1 s.r.o. (Crestyl+UBM)

Rok kolaudace: 2021

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (únor 2022): 24,19 %

Vlastněné jednotky: 3x 3KK + 3x podzemní parking + 3x sklep + 1x komerční prostor

Developerský projekt se nachází v blízkosti parku Sacré Coeur a obchodního centra Nový Smíchov. Od frekventované komunikace Plzeňská ho dělí moderní kancelářská budova Smíchoff. Neugraf je projektem, který ocení zejména ti obyvatelé, kteří chtějí žít v centru Prahy na dosah svého zaměstnání a kulturních příležitostí, které centrum nabízí. Projekt je vyhotoven ve velmi nadstandardním technickém provedení a nabízí obyvatelům jako významnou přidanou hodnotu krásný výhled na centrum Prahy. Projekt má vlastní recepci, wellness, společný dvůr pro obyvatele domu, střešní zelenou terasu a kavárnu.

Neugraf

Arcus City

Adresa: Poncarova, Praha 5

Developer: UBM Stodůlky 1 s.r.o. (UBM)

Rok kolaudace: 2023

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (únor 2022): 56,40 %

Jednotky pod SOSBK: 11x 2KK, 5x 3KK + 10x podzemní parking, 3x venkovní parking + 16x sklep

Významný urbanistický projekt nové čtvrti Arcus City se nachází v blízkosti stanice metra Stodůlky a má tedy vynikající dopravní dostupnost MHD. Projekt je určen primárně těm obyvatelům, kteří chtějí žít sice v Praze, ale zároveň preferují klid. Je tedy daleko více vhodný jako projekt například pro rodiny s dětmi ve srovnání s projektem Neugraf, který ocení spíše lidé bez dětí. I v tomto případě bude projekt vyhotoven ve velmi solidních standardech technického provedení. Vzhledem k tomu, že jsme v tomto projektu koupili 16 bytů a že byty budou dokončeny až v roce 2023, tak se nám podařilo dosáhnout velmi příznivé průměrné kupní ceny za m2 v úrovni 108 926 Kč. Očekáváme velmi výrazný nárůst hodnoty těchto bytů bezprostředně po kolaudaci, která bude v druhé polovině roku 2023.

Arcus City

Terasy Plzeňská

Adresa: Plzeňská, Praha 5

Developer: Real Estate Invest Development, s.r.o. (UNISTAV CONSTRUCTION)

Rok kolaudace: duben 2022

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (únor 2022): 10,88 %

Vlastněné jednotky pod SOSBK: 1x 3KK, 1x 3KK atelier, 1x podzemní parking, 2x venkovní parking, 3x sklep

Projekt je situován na západním konci ulice Plzeňská na Praze 5. Nachází ve v bezprostřední blízkosti Pražského okruhu. V těsné blízkosti se rovněž nachází přímá doprava MHD Hlušičkova, ze které je možné se dostat do centra Prahy 5 Anděl za 15 minut tramvají. Lokalita je rovněž blízko dostupná do občanské vybavenosti nacházející se v městské části Praha Řepy. Blízká je největší česká nemocnice Motol, která se nachází jen pár minut automobilem od projektu. V blízkosti je rovněž Golf Club Motol nebo nákupní centrum Zličín. Jedná se o velice praktickou lokalitu z pohledu dostupnosti infrastruktury a možnosti cestovat do centra Prahy za prací. Zároveň je však projekt z hlediska nákladů dostupný relativně široké skupině potenciálních nájemníků. V rámci našeho portfolia je tento projekt určený těm zákazníkům, kteří řeší především praktičnost a chtějí za svůj nájem dostat velkou plochu a vynikající dopravní dostupnost stále ještě v Praze.  

Terasy Plzeňská

Disclaimer

Toto právní upozornění je určeno výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Vstupem na tuto internetovou stránku stvrzujete, že jste takovou osobou a současně, že nejste americkou osobu (níže). V opačném případě opusťte prosím tuto stránku. Future X investment community Fund („Fond“) alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva v právní formě kolektivní fiduciární společnosti, společnost zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.629.556-2. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG Haus Atzig, společnost založená v právní formě akciové společnosti, se sídlem Industriestrasse 2, FL-9487 Bendern, zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.227.513-0. Úřad pro dohled nad finančním trhem Lichtenštejnska FMA udělil společnosti CAIAC Fund Management AG povolení k zahájení obchodní činnosti dne 10. května 2007 a povolení ke správě alternativních investičních fondů dne 15. listopadu 2013 podle zákona o správcovských společnostech alternativních investičních fondů. Kontaktním místem a distributorem investic do Fondu v České republice je obchodník s cennými papíry, společnost CYRRUS a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, spisová značka B 3800, se sídlem Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno.

Nabízení investic do Fondu v České republice bylo České národní bance oznámeno dne 20. srpna 2020. Fond byl Českou národní bankou prohlášen za srovnatelný se speciálním fondem rozhodnutím ze dne 9. 2. 2021, č.j. 2021/011973/CNB/570. Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy a právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce. Vstupem na naše internetové stránky potvrzujete, že jste se s těmito podmínkami seznámili a že s nimi souhlasíte. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.

Další novinky

Chcete více informací?