Vážení investoři,
výjimečně přinášíme zprávu o naší činnosti za duben a květen za oba měsíce v jedné zprávě. Naše investiční aktivita pokračuje nákupem dalších pěti již dokončených bytů v Praze. Rozhodli jsme se vstoupit do projektu Rezidence u Rokytky developerské společnosti Real-Treuhand Reality & Development (dcera rakouské banky Raiffeisenlandesbank Oberöstereich) a také do projektu Byty Limuzská.
V projektu Rezidence u Rokytky jsme se rozhodli pořídit do našeho portfolia dva byty typu 2KK v celkové hodnotě naší investice ve výši přibližně 16,6 milionů korun včetně příslušenství v podobě parkování a sklepů. Byty v tomto projektu pořizujeme s akvizičními náklady ve výši 96 tisíc a 106 tisíc korun za m2 přepočtené užitné plochy. Náš vstup do tohoto projektu tak navazuje na poslední akvizici projektu Terasy Plzeňská, která byla naším prvním vstupem do segmentu dostupnějších novostaveb v Praze. Projekty Bráník Residences, Arcus City i Neugraf jsou totiž z našeho pohledu novostavby nadstandardního charakteru pro nadprůměrně vydělávající obyvatele. Terasy Plzeňská i Rezidence u Rokytky jsou oba projekty, které jsou výrazně levnější v pořízení proti našim předchozím akvizicím. Nicméně my jsme přesvědčení o tom, že navzdory nižším standardům provedení proti např. Neugraf nebo Braník Residences námi pořízené byty mají velmi dobrý poměr cena/výkon. Nájem v těchto jednotkách sice lze očekávat mírně nižší, ale jejich pořizovací cena byla ještě výrazně nižší.
Specifickou kategorií je pak nákup tří 3KK bytů v projektu Byty Limuzská. Tento projekt se řadí aktuálně k jedněm z nejlevnějších možností, jak v Praze pořídit byt v novostavbě. Tento projekt zrekonstruované kancelářské budovy přeměněné na byty má hlavní přidanou hodnotu ve své pořizovací ceně, která je opravdu velmi nízká na to, že se jedná o projekt stále se nacházející přímo v Praze na křižovatce ulic Černokostelecká a Limuzská. Tento projekt dokáže v nabídce bydlení velmi dobře konkurovat bydlení v činžovních domech a zejména pak panelových domech. Nemám nejmenší pochyb o tom, že zájem o pronájem bytů v projektu Byty Limuzská bude velmi vysoký. Protože lidé uvažující čistě prakticky snažící se minimalizovat své náklady na bydlení zde dostanou vynikající poměr cena/kvalita. Pokud porovnáme nájmy v panelových domech a nezrekonstruovaných činžovních domech s tím, za kolik budou k dispozici byty k pronájmu v projektu Byty Limuzská, tak máme zcela jednoznačného vítěze. Kvalita vnitřních ploch a zejména kvalita společných prostor je v případě Bytů Limuzská nesrovnatelně lepší než to, co může dnes nabídnout běžný panelový dům či nezrekonstruovaný činžovní dům v Praze. A když k tomu připočteme skvělou dopravní dostupnost MHD v podobě metra a tramvaje, tak vůbec nevadí, že projekt nedisponuje podzemními garážemi. Byty v projektu Byty Limuzská pořizujeme za částku necelých 92 tisíc za m2 přepočtené užitné plochy. Tedy řádově asi o 25-30 % méně, než je celopražský průměr nabídkových cen bytových novostaveb.
Valuační profit z posledních akvizic očekáváme na solidní úrovni a jistě potěší všechny naše investory v měsících červnu (Rezidence u Rokytky), červenci (Terasy Plzeňská), srpnu a září (Byty Limuzská), kdy bychom postupně formálně měli jednotky nabývat do vlastnictví. Dále jsme dokončili instalaci kuchyní a vestavěných skříní v projektech Neugraf a Braník Residences a očekáváme, že bytové jednotky velmi brzo zcela obsadíme nájemníky. Bytové jednotky v projektech Rezidence u Rokytky, Terasy Plzeňská a Byty Limuzská by měly najít své nájemníky přibližně do listopadu.
Ekonomická situace v ČR je z makroekonomického hlediska relativně složitá. Na jedné straně meziročně klesají hrubé mzdy a na straně druhé rostou ceny. Inflace je velmi úzce spojená s náklady na bydlení, zejména pak souvisí s nárůstem nákladů na energie. Na celou situaci je třeba se dívat i pohledem nájemníků. Ti totiž mají v kapse stále stejné množství finančních prostředků, a tak prudký nárůst cen energií může vést ke změně spotřebitelských preferencí. Každá krize má tu vlastnost, že to vždycky odskáče střední třída a chudí. Ti opravdu bohatí jí často ustojí dobře, někteří sice chudnou, ale někteří bohatnou ještě víc. Máme nyní v portfoliu 5 dokončených bytů (Braník Residences + Neugraf) pro afluentní nájemníky, kteří si rádi zaplatí za vysokou kvalitu, která je ovšem dostupná pořád velmi širokému počtu lidí v Praze. Nyní toto portfolio dokončených nemovitostí prostřednictvím projektů Terasy Plzeňská, Rezidence u Rokytky a Byty Limuzská doplňujeme o dalších 7 dokončených bytů, které představují různé stupně kompromisu mezi kvalitou a cenovou dostupností. Krásně do toho zapadá i naše akvizice 16 bytů v projektu Arcus city, které budou dokončené ve třetím kvartále příštího roku.
Naším prvořadým úkolem zůstává, abychom vytvořili kvalitní portfolio bytů v novostavbách v Praze, které bude charakteristické vysokou mírou obsazenosti a diverzifikované adresou i segmentem klientů. Chceme být „bohatou nevěstou“ pro velké západní institucionální investory, kteří si koupí kus naší práce v terénu a přijdou si koupit „hotové“ portfolio o řádově 100 jednotkách. Stanovili jsme si jako cíl, že bychom rádi toto portfolio úspěšně exitovali na horizontu 5 let. To je náš investiční cíl. Na konci třetího kvartálu roku 2022 budeme mít ve vlastnictví 13 již dokončených jednotek. Dalších 16 jednotek máme pod SOSBK kontraktem. Tedy dohromady jsme akvizičně po roce naší investiční aktivity přibližně na 30 % našeho cíle v počtu jednotek v rezidenčních novostavbách.
Současná situace je pro fondy našeho typu velmi příznivá. V loňském roce touto dobou byla úroková sazba 2T Repo na 0,25 %. A i ceny hypoték byly velmi nízké. Developeři těžili do značné míry z toho, že mají zástupy klientů levně se zadlužujících a že nabídka bytů byla nízká. Nyní skupina klientů, kteří financovali nákupy hypotékou či prodejem bytu v panelovém domě, značně prořídla. A tak se pro developery stáváme více a více cenným zákazníkem, protože my v našich akvizicích dluhové financování nevyužíváme. Tomu odpovídají i naše poslední akvizice, kdy projekty Terasy Plzeňská, Rezidence u Rokytky a Byty Limuzská jsou vše akvizice již dokončených projektů. V loňském roce bylo velmi obtížné dostat se k projektům, které byly těsně před kolaudací nebo dokonce zkolaudované. Je tedy doba příhodná pro ty, kteří dělají akvizice nefinancované dluhem. A to jsme právě my.
Naše výhoda proti ostatním investorům spočívá v tom, že máme procesy a systém akvizic realitního fondu a zároveň jsme schopní dělat středně velké obchody v desítkách milionů korun, zatímco drobný investor dělá zpravidla investice do bytů obvykle bez páky maximálně do 10 milionů. Drobní investoři pak projevují typicky zájem spíše o menší byty než náš fond. Pákoví investoři pak nyní pláčou nad velikostí úroků, na které z nájmu v Praze nevydělají. A velké fondy si zase nemohou dovolit dělat akvizice, jaké děláme my, protože jsou na ně příliš malé. A také nemají naše analytické zázemí v segmentu novostaveb, které my máme k dispozici a které jsme systematicky budovali několik let.
Fond Future X1 je nadále bez dluhů. Jako investoři tak nenesete riziko poklesu tržní hodnoty podílového listu našeho fondu vlivem pákového efektu, který by zrychloval vaše ztráty plynoucí poklesu hodnoty nemovitostí. Cena našeho nemovitého majetku nicméně meziročně neklesá, naopak! Jak v případě Braník Residences, tak v případě Arcus City je aktuální tržní hodnota námi koupených bytů vyšší, než jaké byly naše náklady na pořízení. V hodnotě našeho podílového listu v tuto chvíli není započtená podstatná část zisku, který našim investorům náleží. Jde o účetní zachycení investičních operací. Aktuálně v hodnotě podílového listu není započten valuační zisk velmi podstatné části našeho portfolia: 6,8 milionu korun náležící Arcus City (100 % valuačního zisku se připíše až v Q3 2023) a 2,34 milionu korun náležící Terasy Plzeňská. To je dohromady přes 9 milionů korun zisku náležící investorům z předchozích akvizic. U nových akvizic je pak valuační profit dalších 4,2 milionu korun. Z těchto valuačních zisků by mělo být součástí hodnoty podílových listů do konce září více než 6,5 milionu korun. Výnos se totiž připisuje vždy v měsíci, ve kterém jsme se stali vlastníkem nemovitosti.
Náš fond prokázal, navzdory velmi komplikované době, že je velmi stabilní ve své hodnotě. V době, kdy i konzervativní dluhopisové fondy zaznamenaly propad v řádu vyšších procent, některé dokonce i dvojciferný pokles, zaznamenal největší propad jen lehce přes 2 % vlivem nákladů nově vzniklého fondu. S každým dalším měsícem roste naše nákladová efektivita a relativní nákladovost na správu fondu klesá. Proto je náš výhled na bilanci roku 2022 výrazně pozitivnější než v případě roku 2021, kdy jsme zahájili naši činnost.
Naše portfolio se rozrostlo na 29 jednotek + příslušenství. Celková hodnota akvizic, které máme dokončené nebo v procesu, dosahuje již přes 265 milionů, přičemž RICS valuace tohoto portfolia činí bezmála 283 milionů korun. Průměrná cena pořizovacích nákladů na byty v našem portfoliu meziměsíčně poklesla ze 114 tisíc Kč za m2 pod 110 tisíc Kč za m2. Zároveň velikost našeho portfolia přesáhne po dokončení všech akvizic 2100 m2 čisté podlažní plochy jednotek.
Adresa: Nad lomem, Praha 4 Braník
Developer: Property & Invest Praha s.r.o.
Rok kolaudace: 2021
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (květen 2022): 7,10 %
Vlastněné jednotky: 2x 2KK + 2x podzemní parking + 2x sklep
Projekt je situován ve vilové čtvrti nedaleko vyhlídky Dobeška v blízkosti Vltavy. Projekt navzdory soukromí, které poskytuje, má dobrou dopravní dostupnost autem i MHD. V jeho okolí se nacházejí Žluté lázně a Plavecký stadion Podolí.
Adresa: Grafická, Praha 5
Developer: Grafická 1 s.r.o. (Crestyl+UBM)
Rok kolaudace: 2021
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (květen 2022): 20,15 %
Vlastněné jednotky: 3x 3KK + 3x podzemní parking + 3x sklep + 1x komerční prostor
Developerský projekt se nachází v blízkosti parku Sacré Coeur a obchodního centra Nový Smíchov. Od frekventované komunikace Plzeňská ho dělí moderní kancelářská budova Smíchoff. Neugraf je projektem, který ocení zejména ti obyvatelé, kteří chtějí žít v centru Prahy na dosah svého zaměstnání a kulturních příležitostí, které centrum nabízí. Projekt je vyhotoven ve velmi nadstandardním technickém provedení a nabízí obyvatelům jako významnou přidanou hodnotu krásný výhled na centrum Prahy. Projekt má vlastní recepci, wellness, společný dvůr pro obyvatele domu, střešní zelenou terasu a kavárnu.
Adresa: Poncarova, Praha 5
Developer: UBM Stodůlky 1 s.r.o. (UBM)
Rok kolaudace: 2023
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (květen 2022): 46,96 %
Jednotky pod SOSBK: 11x 2KK, 5x 3KK + 10x podzemní parking, 3x venkovní parking + 16x sklep
Významný urbanistický projekt nové čtvrti Arcus City se nachází v blízkosti stanice metra Stodůlky a má tedy vynikající dopravní dostupnost MHD. Projekt je určen primárně těm obyvatelům, kteří chtějí žít sice v Praze, ale zároveň preferují klid. Je tedy daleko více vhodný jako projekt například pro rodiny s dětmi ve srovnání s projektem Neugraf, který ocení spíše lidé bez dětí. I v tomto případě bude projekt vyhotoven ve velmi solidních standardech technického provedení. Vzhledem k tomu, že jsme v tomto projektu koupili 16 bytů a že byty budou dokončeny až v roce 2023, tak se nám podařilo dosáhnout velmi příznivé průměrné kupní ceny za m2 v úrovni 108 926 Kč. Očekáváme velmi výrazný nárůst hodnoty těchto bytů bezprostředně po kolaudaci, která bude v druhé polovině roku 2023.
Adresa: Plzeňská, Praha 5
Developer: Real Estate Invest Development, s.r.o. (UNISTAV CONSTRUCTION)
Rok kolaudace: duben 2022
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (květen 2022): 9,06 %
Vlastněné jednotky pod SOSBK: 1x 3KK, 1x 3KK atelier, 1x podzemní parking, 2x venkovní parking, 3x sklep
Projekt je situován na západním konci ulice Plzeňská na Praze 5. Nachází ve v bezprostřední blízkosti Pražského okruhu. V těsné blízkosti se rovněž nachází přímá doprava MHD Hlušičkova, ze které je možné se dostat do centra Prahy 5 Anděl za 15 minut tramvají. Lokalita je rovněž blízko dostupná do občanské vybavenosti nacházející se v městské části Praha Řepy. Blízká je největší česká nemocnice Motol, která se nachází jen pár minut automobilem od projektu. V blízkosti je rovněž Golf Club Motol nebo nákupní centrum Zličín. Jedná se o velice praktickou lokalitu z pohledu dostupnosti infrastruktury a možnosti cestovat do centra Prahy za prací. Zároveň je však projekt z hlediska nákladů dostupný relativně široké skupině potenciálních nájemníků. V rámci našeho portfolia je tento projekt určený těm zákazníkům, kteří řeší především praktičnost a chtějí za svůj nájem dostat velkou plochu a vynikající dopravní dostupnost stále ještě v Praze.
Adresa: Hrdlořezská, Praha 9
Developer: Real-Treuhand Reality & Development
Rok kolaudace: 2021
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (květen 2022): 6,62 %
Rezervace na jednotky: 2x 2KK, 2x podzemní parking, 2x sklep
Projekt, který se nachází v izolované zástavbě nedaleko ulice Českobrodská přibližně 300 metrů východně od obchodního domu Kaufland a Auto Jarov na křižovatkách Spojovací a Koněvova. Jedná se o bydlení v klidné čtvrti, která je autem dobře dostupná do centra Prahy a zároveň nedaleko městského okruhu.
Adresa: Limuzská, Praha 10
Developer: Real-Treuhand Reality & Development
Rok kolaudace: 2021
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (květen 2022): 10,11 %
Rezervace na jednotky: 3x 2KK, 3x venkovní parking, 3x sklep
Projekt, který se nachází v izolované zástavbě nedaleko ulice Českobrodská přibližně 300 metrů východně od obchodního domu Kaufland a Auto Jarov na křižovatkách Spojovací a Koněvova. Jedná se o bydlení v klidné čtvrti, která je autem dobře dostupná do centra Prahy a zároveň nedaleko městského okruhu.
Toto právní upozornění je určeno výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Vstupem na tuto internetovou stránku stvrzujete, že jste takovou osobou a současně, že nejste americkou osobu (níže). V opačném případě opusťte prosím tuto stránku. Future X investment community Fund („Fond“) alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva v právní formě kolektivní fiduciární společnosti, společnost zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.629.556-2. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG Haus Atzig, společnost založená v právní formě akciové společnosti, se sídlem Industriestrasse 2, FL-9487 Bendern, zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.227.513-0. Úřad pro dohled nad finančním trhem Lichtenštejnska FMA udělil společnosti CAIAC Fund Management AG povolení k zahájení obchodní činnosti dne 10. května 2007 a povolení ke správě alternativních investičních fondů dne 15. listopadu 2013 podle zákona o správcovských společnostech alternativních investičních fondů. Kontaktním místem a distributorem investic do Fondu v České republice je obchodník s cennými papíry, společnost CYRRUS a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, spisová značka B 3800, se sídlem Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno.
Nabízení investic do Fondu v České republice bylo České národní bance oznámeno dne 20. srpna 2020. Fond byl Českou národní bankou prohlášen za srovnatelný se speciálním fondem rozhodnutím ze dne 9. 2. 2021, č.j. 2021/011973/CNB/570. Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy a právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce. Vstupem na naše internetové stránky potvrzujete, že jste se s těmito podmínkami seznámili a že s nimi souhlasíte. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.
Informace na této stránce jsou určeny výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Pokud takovou osobou nejste opusťte prosím tuto stránku.
Future X investment community Fund („Fond“) je alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva schválený k prodeji a nabízení investic v České republice a Lichtenštejnsku. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG.
Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy, právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce.
Investoři musí spoléhat na své vlastní zjištění, finanční plány a závěry. Hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky ani výnos z investice nejsou zaručeny ani jinak garantovány. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Společnost CAIAC Fund Management AG, její poradci, přidružené společnosti ani autoři těchto internetových stránek nenesou žádnou odpovědnost za přímou či následnou škodu vyplývající z používání informací obsažených na těchto webových stránkách.
Informace obsažené na těchto internetových stránkách mají pouze informativní charakter a nepředstavují doporučení nebo radu ani nejsou nabídkou na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídkou. Investice do příslušného fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení, a není proto vhodná ke krátkodobé investici. Investoři by měli zejména zvážit investiční strategii a konkrétní rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu nebo v jiných dokumentech týkajících se fondu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jako i v poplatcích a nákladech fondu. Detailní informace obsahuje statut fondu a příslušné sdělení klíčových informací. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle CYRRUS, a.s., Veveří 3163/111 (BUDOVA PLATINIUM), 616 00, Brno. Informace o zpracování osobních údajů týkající se zákona č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů, respektive nařízení (EU) č. 2016/679 naleznete zde. Další důležité informace pro investory naleznete zde.
