Vážení investoři,
v prvním měsíci roku 2022 pokračujeme v naší investiční činnosti, kterou jsme zahájili v roce 2021. V prosinci 2021 jsme podepsali kupní smlouvy na tři byty 3KK v projektu Neugraf na Praze 5 Smíchov a zároveň jsme tyto byty i těsně před koncem roku zaplatili developerovi. V lednu byl započat proces převodu jednotek do vlastnictví naší společnosti Future X Alpha s.r.o., prostřednictvím které nákupy bytů v Praze realizujeme. Jedná se o transakci řádově za 40 milionů korun. S účinností 5. ledna jsme se stali vlastníkem těchto jednotek.
Zatím všechny transakce, které jsme realizovali, jsme činili z ekvitních zdrojů našeho fondu. V tuto chvíli i nadále platí, že fond Future X investment community Fund nevyužívá žádné dluhové zdroje, ačkoliv mu to regulace AIFMD umožňuje. To má zásadní vliv na míru podstupovaného rizika, která je díky tomu v našem případě podstatně nižší, než kdybychom bankovní úvěry či jiné typy cizích zdrojů využívali. Naše finanční páka je i v současnosti limitně se blížící se hodnotě 1, což je mezi korunovými realitními fondy pro retail velmi vzácná vlastnost. K tomu, aby to tak ještě nějakou dobu zůstalo, nahrála velmi výrazně politika České národní banky, která nadvakrát prudce navýšila základní úrokovou sazbu 2T REPO v listopadu a prosinci na současných 3,75 % (31.1.2022). Za současných podmínek nejsme ochotni si půjčovat cizí zdroje v CZK měně pro naše akvizice. Daleko smysluplnější je pro nás v tuto chvíli pracovat pouze s ekvitními zdroji od držitelů našich podílových listů na nižší hladině jimi podstupovaného rizika.
Zainvestovanost našeho portfolia na konci roku 2021 se pohybovala řádově kolem 55 % celkového objemu aktiv. Regulace nám umožňuje zainvestovat pouze 80 %, zbytek máme povinnost držet v likvidních aktivech. Naším cílem je se pohybovat těsně pod hranicí 80 % velice brzo. Domníváme se, že se nám to podaří již v průběhu prvního kvartálu roku 2022. Na to, abychom toho dosáhli, již máme nachystané nákupy, které nyní smluvně dotahujeme. Všechny tyto připravované transakce jsou charakteru nákupu již dokončených nemovitostí.
Aktuálně máme v našem portfoliu celkem 5 dokončených bytů (Braník residences, Neugraf) a dalších 16 bytů (Arcus City) jsme nakoupili formou smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Skupinu dodavatelů nemovitostí, od kterých jsme nakupovali, rozšířila společnost Crestyl, která společně s nám dobře známou společností UBM (Arcus City) realizuje projekt Neugraf na Smíchově.
S akvizicemi prvních dokončených jednotek jsme zahájili proces jejich přípravy na to, aby mohly být pronajaty nájemníkům. Prvním krokem a úkolem pro nás je vybavit tyto bytové jednotky kuchyněmi. V současné době probíhá výběrové řízení na dodávku kuchyní do námi vlastněných bytů, kterého se účastní celkem pět společností. Připravenost jednotek k pronájmu je odhadována na přelom Q2 a Q3 roku 2022. Současně probíhá i výběrové řízení na dodavatele dalšího vybavení do námi vlastněných jednotek.
Na konci roku 2021 jsme vykázali mírně negativní výkonnost z pohledu hodnoty podílového listu, což má příčinu v účetním zachycení námi realizovaných investičních aktivit. Jde o to, že do doby, než dojde k přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí, se naše vynaložené prostředky na akvizice zúčtovávají jako pohledávky. Nemůže tedy být v takovém případě aplikován znalecký posudek na tržní hodnotu námi vlastněných nemovitostí, které pro nás vytváří společnost Savills. Vzhledem k tomu, že nakupujeme nemovitosti vždy v balících, a nikoliv po jednom kusu, tak se nám daří dosahovat slevy u developerů. A tato sleva je hlavním zdrojem našeho zisku v prvních letech existence našeho fondu. Účetně je v hodnotě podílového listu zachycena právě až s posudkem na tržní cenu. Díky tomu, že došlo k zápisu našeho vlastnického práva na u transakce 3 bytů Neugraf v lednu, tak se tato skutečnost projeví na hodnotě podílového listu k 31.1.2022.
Zvýšení úrokových sazeb 2T REPO bylo velmi výrazné. Z našeho pohledu je to ozdravný proces, který nevnímáme pro naši činnost v žádném případě negativně. Krátkodobě může toto zvýšení úrokových sazeb poškodit hodnotu některých nemovitostí, ovšem zejména na straně nižší kvality, která je financována čistě hypotečními úvěry. Většina novostaveb nadstandardní kvality, na které cílí aktuálně náš fond, je vnímána jako vysoce kvalitní aktivum a uchovatel hodnoty. Dominantní poptávku po tomto typu kvalitních novostaveb v Praze tvoří lidé s potřebou ochránit své úspory před inflací. U tohoto typu nemovitostí navíc je charakteristické nižší využívání cizích zdrojů. Zvýšení úrokových sazeb má negativní dopad jen na menšinu zájemců o tento typ nemovitostí. V tom je situace odlišná například proti starým bytům v panelových domech v neinvestičních lokalitách.
Krátkodobě je pro nás také pozitivní, že hotovost, která regulatorně musí tvořit minimálně 20 % fondového kapitálu, se začala úročit vyšší úrokovou sazbou u našeho depozitáře. Vzhledem k tomu, že nemáme žádné dluhy, tak nemáme ani žádné úrokové riziko na straně pasiv naší rozvahy. Tudíž zdražení úvěrů na nás nijak negativně nedolehlo. Vyšší úrokové sazby v ekonomice obecně vedou k aplikování vyšší diskontní sazby ve finančních modelech čisté současné hodnoty, což znamená, že „peníze jsou obecně dražší v čase“. Tudíž je možné si říct o větší slevu tam, kde nakupujeme nemovitosti dříve, než jsou postavené.
Dopady politiky navýšení úrokových sazeb 2T REPO bychom rozhodně však vnímali negativně, pokud bychom nakupovali v předchozích měsících komerční nemovitosti z CZK trhu, které by se oceňovali výnosovou metodou. Naši strategii nenakupovat komerční nemovitosti jakožto hlavní aktivum do našeho portfolia jsme však deklarovali už před faktickým spuštěním našeho fondu první valuací a přítokem první 1 CZK kapitálu. Myslíme si, že trh s komerčními nemovitostmi na CZK měně je v drtivé většině případů přehřátý. S výjimkou velmi malých komerčních jednotek, které nám přinášejí synergický efekt pro naše byty, jsou pro nás komerční nemovitosti z CZK trhu i nadále nezajímavé. Proto i nadále v nadcházejících měsících hodláme dodržovat klíčové body naší strategie:
V prvním kvartále roku 2022 zainvestujeme do nových nemovitostí částku řádově 30 - 50 milionů korun, abychom se přiblížili 80 % zainvestovanosti našeho portfolia.
Hodnota námi uzavřených obchodů dosáhla 185,6 milionů korun, přičemž odhadovaná tržní hodnota námi uzavřených obchodů je 194,6 milionu korun. Průměrná cena, za kterou nakupujeme naše byty je aktuálně 114 310 Kč za 1 m2 přepočtené plochy po očištění koeficientů pro terasy (0,6) a balkony (0,5). Vzhledem k tomu, že podle analytické společnosti Comsense analytics je v měsíci prosinci 2021 průměrná nabídková cena rezidenčních novostaveb v Praze 121 tisíc korun za m2, tak považujeme dosažení této hodnoty na výrazně nadprůměrně kvalitním portfoliu za úspěch naší akviziční politiky. Naše portfolio totiž tvoří ze 100 % pouze byty vyšší kvality na dobrých adresách od „značkových“ developerů.
Adresa: Nad lomem, Praha 4 Braník
Developer: Property & Invest Praha s.r.o.
Rok kolaudace: 2021
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (leden 2022): 10,43 %
Vlastněné jednotky: 2x 2KK + 2x podzemní parking + 2x sklep
Projekt je situován ve vilové čtvrti nedaleko vyhlídky Dobeška v blízkosti Vltavy. Projekt navzdory soukromí, které poskytuje, má dobrou dopravní dostupnost autem i MHD. V jeho okolí se nacházejí Žluté lázně a Plavecký stadion Podolí.
Adresa: Grafická, Praha 5
Developer: Grafická 1 s.r.o. (Crestyl+UBM)
Rok kolaudace: 2021
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (leden 2022): 21,63 %
Vlastněné jednotky: 3x 3KK + 3x podzemní parking + 3x sklep
Developerský projekt se nachází v blízkosti parku Sacré Coeur a obchodního centra Nový Smíchov. Od frekventované komunikace Plzeňská ho dělí moderní kancelářská budova Smíchoff. Neugraf je projektem, který ocení zejména ti obyvatelé, kteří chtějí žít v centru Prahy na dosah svého zaměstnání a kulturních příležitostí, které centrum nabízí. Projekt je vyhotoven ve velmi nadstandardním technickém provedení a nabízí obyvatelům jako významnou přidanou hodnotu krásný výhled na centrum Prahy. Projekt má vlastní recepci, wellness, společný dvůr pro obyvatele domu, střešní zelenou terasu a kavárnu.
Adresa: Poncarova, Praha 5
Developer: UBM Stodůlky 1 s.r.o. (UBM)
Rok kolaudace: 2023
Váha v nemovitostním portfoliu fondu (leden 2022): 67,94 %
Jednotky pod SOSBK: 11x 2KK, 5 x 3KK + 10x podzemní parking, 3x venkovní parking + 16x sklep
Významný urbanistický projekt nové čtvrti Arcus City se nachází v blízkosti stanice metra Stodůlky a má tedy vynikající dopravní dostupnost MHD. Projekt je určen primárně těm obyvatelům, kteří chtějí žít sice v Praze, ale zároveň preferují klid. Je tedy daleko více vhodný jako projekt například pro rodiny s dětmi ve srovnání s projektem Neugraf, který ocení spíše lidé bez dětí. I v tomto případě bude projekt vyhotoven ve velmi solidních standardech technického provedení. Vzhledem k tomu, že jsme v tomto projektu koupili 16 bytů a že byty budou dokončeny až v roce 2023, tak se nám podařilo dosáhnout velmi příznivé průměrné kupní ceny za m2 v úrovni 108 926 Kč. Očekáváme velmi výrazný nárůst hodnoty těchto bytů bezprostředně po kolaudaci, která bude v druhé polovině roku 2023.
Toto právní upozornění je určeno výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Vstupem na tuto internetovou stránku stvrzujete, že jste takovou osobou a současně, že nejste americkou osobu (níže). V opačném případě opusťte prosím tuto stránku. Future X investment community Fund („Fond“) alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva v právní formě kolektivní fiduciární společnosti, společnost zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.629.556-2. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG Haus Atzig, společnost založená v právní formě akciové společnosti, se sídlem Industriestrasse 2, FL-9487 Bendern, zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.227.513-0. Úřad pro dohled nad finančním trhem Lichtenštejnska FMA udělil společnosti CAIAC Fund Management AG povolení k zahájení obchodní činnosti dne 10. května 2007 a povolení ke správě alternativních investičních fondů dne 15. listopadu 2013 podle zákona o správcovských společnostech alternativních investičních fondů. Kontaktním místem a distributorem investic do Fondu v České republice je obchodník s cennými papíry, společnost CYRRUS a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, spisová značka B 3800, se sídlem Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno.
Nabízení investic do Fondu v České republice bylo České národní bance oznámeno dne 20. srpna 2020. Fond byl Českou národní bankou prohlášen za srovnatelný se speciálním fondem rozhodnutím ze dne 9. 2. 2021, č.j. 2021/011973/CNB/570. Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy a právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce. Vstupem na naše internetové stránky potvrzujete, že jste se s těmito podmínkami seznámili a že s nimi souhlasíte. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.
Informace na této stránce jsou určeny výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Pokud takovou osobou nejste opusťte prosím tuto stránku.
Future X investment community Fund („Fond“) je alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva schválený k prodeji a nabízení investic v České republice a Lichtenštejnsku. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG.
Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy, právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce.
Investoři musí spoléhat na své vlastní zjištění, finanční plány a závěry. Hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky ani výnos z investice nejsou zaručeny ani jinak garantovány. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Společnost CAIAC Fund Management AG, její poradci, přidružené společnosti ani autoři těchto internetových stránek nenesou žádnou odpovědnost za přímou či následnou škodu vyplývající z používání informací obsažených na těchto webových stránkách.
Informace obsažené na těchto internetových stránkách mají pouze informativní charakter a nepředstavují doporučení nebo radu ani nejsou nabídkou na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídkou. Investice do příslušného fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení, a není proto vhodná ke krátkodobé investici. Investoři by měli zejména zvážit investiční strategii a konkrétní rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu nebo v jiných dokumentech týkajících se fondu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jako i v poplatcích a nákladech fondu. Detailní informace obsahuje statut fondu a příslušné sdělení klíčových informací. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle CYRRUS, a.s., Veveří 3163/111 (BUDOVA PLATINIUM), 616 00, Brno. Informace o zpracování osobních údajů týkající se zákona č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů, respektive nařízení (EU) č. 2016/679 naleznete zde. Další důležité informace pro investory naleznete zde.
