Oficiální název fondu Future X1.
11. Listopadu 2022

Měsíční zpráva pro investory fondu - Září a Říjen 2022

Vážení investoři,

je nám potěšení opět se vám připomenout se zprávou o činnosti našeho realitního fondu a jím vlastněné společnosti Future X Alpha.

Naše portfolio

V měsíci září jsme již zcela dokončili akvizici zbývajících dvou bytů v projektu Byty Limuzská, čímž přešly do našeho vlastnictví všechny byty z posledních akvizic, které jsme realizovali od již od jara letošního roku. Do akvizic 7 jednotek v projektech Rezidence U Rokytky, Terasy Plzeňská a Byty Limuzská jsme investovali dohromady částku přes 66,4 milionu korun a získali za to 623 m2 přepočtené čisté plochy, což vychází na průměrnou akviziční cenu cca 98,5 tisíce korun vč. DPH po odečtení nákladů na garáže, parkovací stání a sklepy. A to už je tedy cena, ke které si gratulujeme.  Dostat se u novostaveb na tomto objemu pod 100 tisíc korun za m2 v Praze, je cena, která je opravdu mimořádně příznivá. Kdybyste dnes zahájili výstavbu a započetli veškeré náklady na realizaci bytové plochy, tak byste měli relativně problém, aby vám podobná cena vůbec pokryla náklady. Rozhodně by nesplňovala standardní ziskovost developerů v úrovni 20 % z tržeb. V tomto směru jsme měli úspěch, že jsme narazili na prodávající, kterým se ještě stavebně podařilo dostat na náklady, které prodej za podobnou cenu umožňovali. U novostaveb, které se aktuálně staví, by podobné ceny znamenaly poměrně výrazný finanční neúspěch u prodávajícího.

Ostatně my se domníváme, že neúspěch developerů, alespoň některých, je realitou v případě části developerského segmentu. Určitě obrovské problémy mají a budou ještě mít ti, kdo staví málo projektů a jejichž projekty se dokončují v tu nejvíce nevhodnou chvíli. To znamená nyní nebo v blízkých měsících. Pokud developer není opravdu kapitálově silný, tak bude muset prodávat prakticky za jakýchkoliv okolností, protože ho k tomu finanční tíseň žene. Tato finanční tíseň může být navíc výrazně prohloubena narůstajícími finančními náklady, které rostou ze dvou důvodů. Jednak je to prodlužující se čas a také růst úrokových sazeb. Obrovskou výhodu tak budou mít developeři, kteří jsou kapitálově silní a kteří nejsou aktuálně pod tlakem s prodeji svých projektů.

Situace na trhu

O dokončené byty je stále zájem, už jen z toho důvodu, že jsou dokončené. Nabídka bytů, které by byly ihned k nastěhování sice mírně roste, ale pořád tvoří jen velmi malou část primární nabídky. Jestli někde vidíme problémy, tak je to retailový sekundární trh. Hlavní problém tohoto trhu je financování. Kupující, kteří řeší vlastní bytovou potřebu, mají obrovské potíže zajistit si zdroje pro nákup nemovitosti. Ať už jsou to lidé, kteří čekají na prodej vlastní nemovitosti, nebo lidé čekající na hypoteční úvěr, tak v obou případech čekají často marně a často budou čekat ještě dlouho.

Obecně se dá říct, že nejhorší situace v rámci segmentu rezidenčního trhu je u nemovitostí, které jsou drahé, velké, energeticky neefektivní a ekonomicky neefektivní obecně. Tedy i nemovitosti, kde musíte složitě a draze dojíždět za prací a infrastrukturou. Z bydlení za městem se stává artikl, který dostává cenovku, jenž prodávajícím na sekundárním trhu příliš nechutná.

Českou specialitou mezi investičními fondy je disciplína, kdy správci cizího majetku mají tendenci za jakýchkoliv okolností říkat, že jim to hraje do karet. Taková komunikace ovšem není seriózní a my se k ní nebudeme uchylovat. Proto se pokusím našim investorům shrnout, co vidím na současné situaci za pozitivní a co nám naopak zas tolik do karet nehraje.

Za pozitivní určitě považujeme to, že nemovitostí, do kterých jsme investovali, jsme koupili za ceny, které jsou i z dnešního úhlu pohledu příznivé. Průměrná akvizice nemovitostí, které již máme ve vlastnictví fondu a které jsou dokončené, vychází v případě našeho portfolia na 110 659 Kč za přepočtenou čistou plochu. A bavíme se o portfoliu nemovitostí, z nichž nejstarší nemovitosti byly dokončeny v roce 2021 a o portfoliu, které se ze 100 % nachází na území Prahy. Trh by musel opravdu výrazně klesnout, aby se cena, za kterou jsme nemovitosti pořídili, protnula s aktuální tržní cenou. Nicméně naše valuace těchto nemovitostí je velice opatrná. Na portfoliu těchto dokončených nemovitostí máme v našem kurzu promítnutý nárůst hodnoty jen o 8,7 %. Tedy oceňujeme toto portfolio nemovitostí v průměru na 120 tisíc korun za m2. A to je cena, za kterou si pevně stojíme i v současné situaci vzhledem ke skladbě našich bytů.

Další pozitivní věc na současné situaci je to, že se zlepšilo výrazně naše postavení u developerů. Ti už si spolupráce s námi váží mnohem více, než když náš fond začínal. A kdy neměli developeři žádný problém s odbytem bytů. To je pro nás situace nepochybně příznivá.

Těžká doba nahrává těm, kteří mají silnou ekvitu. A to náš fond je. Naše dluhy jsou v podstatě nulové. Pro vykrytí krátkodobého cashflow pro dokončení transakcí jsme přijali jen zcela miniaturní půjčku na období cca 60 dnů se zanedbatelnými drobnými náklady. Jednalo se o nezajištěnou půjčku ve výši cca 2 % velikosti našeho majetku. Přestože to byla půjčka nezajištěná, byla bezpečná pro věřitele jako málokterá v dnešní době. Půjčka bude navíc splacená začátkem listopadu. Tím chceme demonstrovat, že náš fond nemá dluhy, které by ho stresovaly. Navíc pozice našeho čistého zadlužení i přes tuto drobnou půjčku je záporná, pokud vezmeme v potaz, že jsme držitelé českých státních dluhopisů za řádově 20 milionů korun (lehce pod 10 % hodnoty našeho majetku). Nemáme zkrátka dluhy. Ale to je dnes spíše výjimečné a řada dlužníků se zajímavým majetkem se dostává do složité situace. To je pochopitelně příležitost pro nás. Ačkoliv nejsme v tuto chvíli aktivně nastaveni na vyhledávání investičních příležitostí od vysoce zadlužených subjektů, tak k nám podobné příležitosti přicházejí. Zatím jsme žádnou z těchto příležitostí nerealizovali zejména z toho důvodu, že jsme nenarazili na typ nemovitosti, který by nám zapadal do naší investiční strategie. Ale to může být jen otázka času. Jsme otevření příležitostem.

Za obecně negativní lze označit aktuálně zhoršený přístup k cizímu kapitálu. Cena cizích zdrojů je v současné době astronomická a nepochybně nás to limituje v akvizičním rozletu. Protože peníze nepákujeme, tak kupujeme nemovitostí řádově polovinu proti situaci, kdy by cena cizích zdrojů byla příznivá. Pákovat za současné situace znamená sice růst rychleji, ale za cenu neakceptovatelných finančních nákladů, které bychom nevykompenzovali vyšším množstvím akvizici.

Negativní je zhoršená likvidita nemovitostí obecně. Našich nemovitostí se sice týká velmi málo, protože čerstvě zkolaudované byty v novostavbách mají z nemovitostí ještě jednu z nejlepších likvidit. Z pohledu našich investorů je situace navíc v naprostém souladu s naším statutem, době výkupu a především faktu, že máme povinnost držet minimálně 10 % majetku fondu v likvidních aktivech. Likvidita komerčních nemovitostí je aktuálně extrémně komplikovaná na rozdíl od bytů. Mnohem horší likvidita je na starých bytech než na nových. A mnohem horší je na rodinných domech než na bytech. Náš segment je na tom tedy podstatně lépe, ale nemá smysl si nalhávat, že nyní je likvidita bytů lepší byla před rokem. O důvod více investovat s námi namísto nakupovat byty napřímo. Likvidita našeho fondu je rozhodně lepší než pozice individuálního vlastníka bytu.

Někteří developeři nechtějí aktuálně začít realizovat projekty, jejichž ekonomika je při současných výnosových i nákladových cenách pro ně nepříznivá. Tento jev se nicméně projevuje velmi postupně. Nabídka bytů k prodeji v Praze pořád přesahuje 3000 bytů. Před rokem jsme byli na cca polovině. Tzn. prostor pro úbytek nabídky je zatím stále velký.

Strategie fondu

Obecně si myslíme, že ve složité době se nacházíme ve velmi pevné pozici. Naše strategie dává logiku a jsme rádi za to, že jsme se vydali cestou, jakou jsme se vydali. Náš cíl shromáždit řádově stovku bytových jednotek zůstává. A prodávat chceme balík bytů najednou. Ne realizovat prodeje salámovou metodou. Naším cílem je exitovat velké funkční cash generující portfolio, které jsme dosud neshromáždili. Ale každý kvartál přibývají do našeho vlastnictví nové jednotky. Za třetí kvartál to bylo celkem 5 bytových jednotek. Přibližně při dvouletém výročí spuštění našeho fondu by to mělo být minimálně 29 jednotek v portfoliu. Náš cíl dojít ke 100 jednotkám je střízlivě realistický někdy po 4 letech od spuštění fondu. To koresponduje s naším cílem exitovat portfolio po cca 5 letech. Jinými slovy jsme přesvědčeni o tom, že víme, co děláme.

Dalo by se říct lehce metaforicky, že moře je trochu rozbouřené, ale naše loď je kvalitní, posádka zkušená a táhnoucí za jeden provaz a víme naprosto přesně, kam plujeme. Naším cílem je bezpečně doplout a ne získat pověst největších dobrodruhů, co propluli nejdivočejší bouří. A tomu přizpůsobujeme naše kroky, finanční řízení a celkovou akviziční i nájemní politiku. Odvážným realitním dobrodruhům, kteří se pustili do pákového investování na klesajícím trhu komerčních nemovitostí bez likvidity s rostoucím nákladem na kapitál, sice držíme palce a přejeme úspěch, ale moc dobře si uvědomujeme, že do cíle jich úspěšně nedopluje mnoho. A proto se i nadále budeme držet nových bytů v Praze a velmi opatrné práce s finanční pákou s cílem dluhu se primárně vyhnout.

Přehled nemovitostního portfolia

Naše portfolio proti 16.9. nezaznamenalo žádnou změnu, což znamená, že o posledních vlastnických změnách jste byli informováni již v předchozí zprávě. Jediná změna je v tomto směru informace, že valuační zisk plynoucí z nákupu bytových jednotek 410 a 403 v projektu Byty Limuzská se na konci září 2022 již objevil v kurzu NAV našeho fondu.

V říjnu náš fond žádné nemovitosti nenabyl do svého majetku, což projeví plánovaným mírným poklesem hodnoty našeho NAV.

Zcela zásadní pro náš fond je dokončení akvizice projektu Arcus City, kde máme pod SOSBK 16 bytových jednotek s příslušenstvím. Podle valuace těchto jednotek z léta 2021 bychom na akvizici těchto 16 bytových jednotek měli dosáhnout valuačního zisku 6,8 milionu korun. Tento odhad přisuzuje těmto jednotkám hodnotu jen 114 817 Kč za přepočtený metr čisté plochy. Jsme toho názoru, že v době closingu této transakce bude tržní hodnota tohoto projektu okolo 125 tisíc korun za přepočtený metr čisté plochy. To jinými slovy znamená, že si věříme na valuační zisk okolo 18,6 milionu korun. To při velikosti fondu, který odpovídá plně ekvitnímu financování našeho portfolia okolo 305 milionů, představuje valuační zisk na celém portfoliu jen díky této transakci kolem 6 %. Tedy z toho důvodu tuto transakci považujeme za klíčovou pro nadcházející měsíce.

Základní informace o projektech a lokalitách

Braník Residences

Adresa: Nad lomem, Praha 4 Braník

Developer: Property & Invest Praha s.r.o.

Rok kolaudace: 2021

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (říjen 2022): 7,48 %

Vlastněné jednotky: 2x 2KK + 2x podzemní parking + 2x sklep

Projekt je situován ve vilové čtvrti nedaleko vyhlídky Dobeška v blízkosti Vltavy. Projekt navzdory soukromí, které poskytuje, má dobrou dopravní dostupnost autem i MHD. V jeho okolí se nacházejí Žluté lázně a Plavecký stadion Podolí.

Braník Residences

Neugraf

Adresa: Grafická, Praha 5

Developer: Grafická 1 s.r.o. (Crestyl+UBM)

Rok kolaudace: 2021

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (říjen 2022): 20,06 %

Vlastněné jednotky: 3x 3KK + 3x podzemní parking + 3x sklep + 1x komerční prostor

Developerský projekt se nachází v blízkosti parku Sacré Coeur a obchodního centra Nový Smíchov. Od frekventované komunikace Plzeňská ho dělí moderní kancelářská budova Smíchoff. Neugraf je projektem, který ocení zejména ti obyvatelé, kteří chtějí žít v centru Prahy na dosah svého zaměstnání a kulturních příležitostí, které centrum nabízí. Projekt je vyhotoven ve velmi nadstandardním technickém provedení a nabízí obyvatelům jako významnou přidanou hodnotu krásný výhled na centrum Prahy. Projekt má vlastní recepci, wellness, společný dvůr pro obyvatele domu, střešní zelenou terasu a kavárnu.

Neugraf

Arcus City

Adresa: Poncarova, Praha 5

Developer: UBM Stodůlky 1 s.r.o. (UBM)

Rok kolaudace: 2023

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (říjen 2022): 46,77 %

Jednotky pod SOSBK: 11x 2KK, 5x 3KK + 10x podzemní parking, 3x venkovní parking + 16x sklep

Významný urbanistický projekt nové čtvrti Arcus City se nachází v blízkosti stanice metra Stodůlky a má tedy vynikající dopravní dostupnost MHD. Projekt je určen primárně těm obyvatelům, kteří chtějí žít sice v Praze, ale zároveň preferují klid. Je tedy daleko více vhodný jako projekt například pro rodiny s dětmi ve srovnání s projektem Neugraf, který ocení spíše lidé bez dětí. I v tomto případě bude projekt vyhotoven ve velmi solidních standardech technického provedení. Vzhledem k tomu, že jsme v tomto projektu koupili 16 bytů a že byty budou dokončeny až v roce 2023, tak se nám podařilo dosáhnout velmi příznivé průměrné kupní ceny za m2 v úrovni 108 926 Kč. Očekáváme velmi výrazný nárůst hodnoty těchto bytů bezprostředně po kolaudaci, která bude v druhé polovině roku 2023.

Arcus City

Terasy Plzeňská

Adresa: Plzeňská, Praha 5

Developer: Real Estate Invest Development, s.r.o. (UNISTAV CONSTRUCTION)

Rok kolaudace: duben 2022

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (říjen 2022): 9,02 %

Vlastněné jednotky: 1x 3KK, 1x 3KK atelier, 1x podzemní parking, 2x venkovní parking, 3x sklep

Projekt je situován na západním konci ulice Plzeňská na Praze 5. Nachází ve v bezprostřední blízkosti Pražského okruhu. V těsné blízkosti se rovněž nachází přímá doprava MHD Hlušičkova, ze které je možné se dostat do centra Prahy 5 Anděl za 15 minut tramvají. Lokalita je rovněž blízko dostupná do občanské vybavenosti nacházející se v městské části Praha Řepy. Blízká je největší česká nemocnice Motol, která se nachází jen pár minut automobilem od projektu. V blízkosti je rovněž Golf Club Motol nebo nákupní centrum Zličín. Jedná se o velice praktickou lokalitu z pohledu dostupnosti infrastruktury a možnosti cestovat do centra Prahy za prací. Zároveň je však projekt z hlediska nákladů dostupný relativně široké skupině potenciálních nájemníků. V rámci našeho portfolia je tento projekt určený těm zákazníkům, kteří řeší především praktičnost a chtějí za svůj nájem dostat velkou plochu a vynikající dopravní dostupnost stále ještě v Praze.  

Terasy Plzeňská

Rezidence u Rokytky

Adresa: Hrdlořezská, Praha 9

Developer: Real-Treuhand Reality & Development

Rok kolaudace: 2021

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (říjen 2022): 6,59 %

Vlastněné jednotky: 2x 2KK, 2x podzemní parking, 2x sklep

Projekt, který se nachází v izolované zástavbě nedaleko ulice Českobrodská přibližně 300 metrů východně od obchodního domu Kaufland a Auto Jarov na křižovatkách Spojovací a Koněvova. Jedná se o bydlení v klidné čtvrti, která je autem dobře dostupná do centra Prahy a zároveň nedaleko městského okruhu.

Rezidence u Rokytky

Byty Limuzská

Adresa: Limuzská, Praha 10

Developer: ACL8

Rok kolaudace: 2021

Váha v nemovitostním portfoliu fondu (říjen 2022): 10,07 %

Vlastněné  jednotky: 3x 2KK, 3x venkovní parking, 3x sklep

Projekt, který se nachází v izolované zástavbě nedaleko ulice Českobrodská přibližně 300 metrů východně od obchodního domu Kaufland a Auto Jarov na křižovatkách Spojovací a Koněvova. Jedná se o bydlení v klidné čtvrti, která je autem dobře dostupná do centra Prahy a zároveň nedaleko městského okruhu.

Byty Limuzská

Disclaimer

Toto právní upozornění je určeno výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Vstupem na tuto internetovou stránku stvrzujete, že jste takovou osobou a současně, že nejste americkou osobu (níže). V opačném případě opusťte prosím tuto stránku. Future X investment community Fund („Fond“) alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva v právní formě kolektivní fiduciární společnosti, společnost zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.629.556-2. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG Haus Atzig, společnost založená v právní formě akciové společnosti, se sídlem Industriestrasse 2, FL-9487 Bendern, zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.227.513-0. Úřad pro dohled nad finančním trhem Lichtenštejnska FMA udělil společnosti CAIAC Fund Management AG povolení k zahájení obchodní činnosti dne 10. května 2007 a povolení ke správě alternativních investičních fondů dne 15. listopadu 2013 podle zákona o správcovských společnostech alternativních investičních fondů. Kontaktním místem a distributorem investic do Fondu v České republice je obchodník s cennými papíry, společnost CYRRUS a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, spisová značka B 3800, se sídlem Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno.

Nabízení investic do Fondu v České republice bylo České národní bance oznámeno dne 20. srpna 2020. Fond byl Českou národní bankou prohlášen za srovnatelný se speciálním fondem rozhodnutím ze dne 9. 2. 2021, č.j. 2021/011973/CNB/570. Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy a právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce. Vstupem na naše internetové stránky potvrzujete, že jste se s těmito podmínkami seznámili a že s nimi souhlasíte. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.

Další novinky

Chcete více informací?