Oficiální název fondu Future X1.
29. Listopadu 2021

Zpráva pro investory fondu Future X1

nemovitostní fond zpráva

Vážení investoři,

je nám potešením, že vás můžeme seznámit s historicky první zprávou o investiční činnosti fondu Future X1. Fond formálně zahájil činnost v polovině června roku 2021, kdy proběhla historicky první valuace. Během čtyř měsíců existence se fondu podařilo uzavřít obchody na nákup celkem 22 jednotek. Z nich připadá 21 na byty a 1 jednotka na nebytový prostor. Fond uzavřel 2 kupní smlouvy na již dokončené nemovitosti, 16 smluv o smlouvě budoucích kupních a 4 rezervační smlouvy. Celkový objem obchodů, které fond dojednal, dosahuje hodnoty 194,6 milionu korun v pořizovacích nákladech. Pořizovací náklady na nemovitosti po započtení veškerých nákladů spojených s pořízením nemovitostí dosahují v průměru o 4,94 % hodnotu nižší, než jaké je ocenění fondem akvizovaného majetku prostředním RICS valuátora společnosti Savills. To fondu do budoucna zavdává velmi slibný potenciál zhodnocení na majetku, který se do fondu pořizuje. Současná investiční aktivita fondu probíhá skrze společnost Future X Alpha, která je v Česku registrovaná a 100 % vlastněná fondem Future X. Prostřednictvím Future X Alpha fond realizuje investice do bytů na území Hlavního města Prahy a v minimální míře do nebytových jednotek v bytových projektech. Investiční strategie Future X Alpha je kupovat nové bytové jednotky od etablovaných developerů v kategorii upper middle class a high-end. Tedy zaměřuje se na bytové jednotky nadstandardní a vyšší kvality. Cílem fondu je dosáhnout velikosti portfolia Future X Alpha ve výši 20 milionů EUR. V tuto chvíli je tak na cca 40 % cílové velikosti této expozice. Poté, co budou akvizované jednotky dokončeny, zapsány jako majetek Future X Alpha a obsazeny nájemníky, tak je strategií fondu tuto pozici ve Future X Alpha v časovém horizontu 2-3 let opustit prostřednictvím exitu do rukou významnějších institucionálních investorů ze zahraničí.

Komentář ke zhodnocení fondu

Dosavadní zhodnocení fondu je záporné, protože drtivou většinu dobu existence fondu tvořila majetek téměř výhradně hotovost, proti které byly účtovány náklady na správu fondu. První nemovitosti fond nabyl do vlastnictví až v říjnu 2021. Pro dosažení kladné hodnoty zhodnocení je potřeba, aby kupované nemovitosti byly zapsány v katastru nemovitostí jako majetek fondem vlastněných dceřiných nemovitostí. Tento jev je naprosto přirozený, pokud fond nabývá nemovitosti přirozeným způsobem a nikoliv transakcí se spřízněnou osobou, která nemovitost do fondu prodává výměnou zápočtem za podílové listy. Touto cestou se fond nevydal, protože se chová jako standardní tržní účastník.

Přehled projektů
Analytický pohled na akvizice

Komentář k jednotlivým investičním pozicím

Braník Residences

V tomto projektu již fond vlastní dvě bytové jednotky s příslušenstvím. Jedná se high-end kvalitu projektu v žádané lokalitě. Jednotky se kupovali už dokončené, a proto jsou ve vlastnictví fondu od října 2021. Stavba byla dokončena v mezidobí mezi podpisem rezervační smlouvy a kupní smlouvy na jednotky. Akviziční náklady dosáhly přibližně 121 tisíc korun za m2, což jsou velmi příznivé náklady v kontextu současných celopražských průměrů cen novostaveb na primárním trhu. Očekáváme, že v průběhu 2. kvartálu 2022 budou obě jednotky obsazeny nájemníky. Jednotky budou do té doby vybaveny kuchyněmi a základním vybavením.  

Braník Residences

Arcus City

Arcus City je projekt, ve kterém se nachází největší investiční expozice fondu. Autorem tohoto developerského projektu je renomovaná společnost UBM, s níž se fondu podařilo dohodnout na strategické spolupráci v tomto projektu. Celkem fond uzavřel obchod na 16 bytových jednotek v tomto projektu + příslušenství v podobě parkovacích stání a sklepů. Hodnota tohoto dealu je dohromady přes 120 milionů korun. Arcus City je projektem v těsné blízkosti stanice metra Stodůlky na trase B. Jedná se o významný urbanistický projekt s vysokou kvalitou standardů společnosti UBM. Fondem dosažené pořizovací náklady na expozici v tomto projektu se pohybují od 102 do 115 tisíc korun za m2. Takto příznivých pořizovacích nákladů se nám podařilo dosáhnout zejména díky tomu, že jsme uzavřeli tento obchod 2 roky před plánovaným dokončením projektu. Tudíž i zhodnocení, které na tomto projektu fond dosáhne, se v hodnotě podílového listu fondu projeví nejprve na konci roku 2023. Vzhledem k tomu, že doporučený investiční horizont investorů fondu je minimálně tříletý, tak by žádný z investorů o toto zhodnocení neměl přijít, pokud investiční horizont dodrží na minimálně tříletém období. Z pohledu účetních standardů platných pro realitní fondy totiž není možné s hodnotou převyšující kupní cenu pracovat v ocenění podílového listu dříve, než se nemovitosti stanou majetkem fondu. Smlouvy o smlouvách budoucích kupních, které se uzavřeli na tento projekt, jsou v tuto chvíli pod zálohou kupní ceny ve výši 10 %. Příští rok čeká fond uhradit dalších 5 % kupní ceny. Zbytek bude uhrazen až po dokončení bytových jednotek s uzavřením kupních smluv.

Arcus City

Neugraf

Neugraf je developerský projekt, který jako joint venture realizují společnosti UBM a Crestyl. Tedy dva z předních českých developerských hráčů mezi těmi, kteří se zaměřují na nadstandardní kvalitu. Neugraf je mimořádně kvalitní developerský projekt v samotném centru Smíchova a blízkosti parků Sacre coeur a Bertramka. V tomto projektu fond akvizuje tři bytové jednotky 3KK a jeden nebytový prostor. Hodnota celého dealu se pohybujeme okolo 50 milionů korun. Jednotky jsou již dokončené a očekáváme, že budou zapsány ve vlastnictví fondu přibližně na konci roku 2021 nebo zkraje roku 2022. To by mělo vést k tomu, že se to pozitivně projeví na hodnotě podílového listu k tomuto okamžiku.

Neugraf

Další plánované akvizice

V tuto chvíli je prioritou zejména akvizovat projekty, které jsou již dokončené a které se mohou stát vlastnictvím fondu nejpozději do 3 měsíců od uzavření dealu. Prioritou zůstává orientace na strategii expozice Future X Alpha. Nákupy administrativních, retailových či jiných komerčních budov v tuto chvíli nejsou v plánu. V pipeline fondu se nyní nacházejí pouze rezidenční projekty.

Financování akvizic

V tuto chvíli fond pracuje výhradně s vlastními zdroji investorů fondu. Tedy nedoplňuje fondový kapitál o bankovní úvěry či jiný typ cizích zdrojů. Současná situace, kdy Česká národní banka zvýšila hladinu 2T Repo sazby na 2,75 % z 1,50 % na fond nemá vliv. Naopak tato situace vedla k tomu, že zvýšení úrokových sazeb se pozitivně projevilo v růstu úrokových sazeb na bankovním účtu u depozitáře fondu banky LLB. Fond má regulatorně povinnost držet hotovost ve výši minimálně 20 % z fondového kapitálu. Vzhledem k tomu, že je fond na počátku své existence, tak byla expozice v hotovosti fondu výrazně vyšší v posledních měsících a drtivou většinu času od první valuace do konce října 2021 tvořila majetek fondu téměř výhradně právě hotovost na termínovaných vkladech u depozitáře. S postupujícím časem trvání fondu bude expozice hotovosti klesat až k minimálním 20 % fondového kapitálu. To se očekává v průběhu několika měsíců. V následujícím kvartále neplánuje fond zahájit dluhové financování. Žádosti o bankovní úvěry na refinancování investic do bytových jednotek bude předcházet obsazení jednotek nájemníky, aby byl fond schopnen hradit dluhovou službu vůči bankám z nájemních příjmů.

Situace na trhu

Developerské společnosti v první polovině roku 2021 byly spíše méně ochotné vyjednávat s institucionálními investory o slevách, jako je fond Future X1. Podařilo se fondu navzdory tomu slev z kupních cen dosáhnout. Ale řada developerů, a zejména těch menších, vůbec nechtěla slevy poskytovat z důvodu výrazného převisu poptávky nad nabídkou bytů. S těmito developery fond v posledních měsících ani nejednal. Místo toho se soustředil na spolupráci s významnějšími nadnárodně působícími skupinami, jako je UBM, které dokážou ocenit partnerství s fondem z dlouhodobější perspektivy. Druhá polovina roku 2021 je ovšem diametrálně odlišná. Výrazný růst úrokových sazeb vedl ke stejně výraznému růstu sazeb hypotečních úvěrů. Rovněž se změnila politika poskytování úvěrů v bankách. To poměrně výrazně zasahuje část strany poptávky po nových bytech.

Stávající stav tedy lze popsat jako stav příznivý pro institucionální investory, jako je fond Future X1. Fond je totiž zájemce o nákup bytů, který není závislý na hypotečním financování a který dává prodávajícímu značnou míru jistoty, že s ním transakci dokončí. Navíc lze v krátké době očekávat, že bude mírně ochlazovat poptávka ze strany fyzických osob. A to těch, kteří byty kupují za investičním účelem, i těch, kteří byty kupují pro vlastní potřeby bydlení. Oběma skupinám se zhoršila práce s finanční pákou. Pokles poptávky po bytech bude do určité míry vykompenzován i poklesem nabídky bytů. Současná situace okolo úrokových sazeb totiž komplikuje financování i developerům. Tudíž nelze očekávat, že by se zásadně vychýlila nabídka bytů nad jejich poptávku. Z toho důvodu očekáváme, že toto aktivum bude i nadále atraktivní. Navíc v případě fondu s úsporou v rozsahu při akvizici, správě a přidané hodnotě obsazení nájemníky i dostatečně velkého portfolia pro institucionální investory. Byty, podle našeho názoru, budou bez ohledu na tržní situaci vždy žádanou částí expozice v portfoliu investorů.

*Future X1 je obchodní název pro Future X investment community Fund

Disclaimer

Toto právní upozornění je určeno výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Vstupem na tuto internetovou stránku stvrzujete, že jste takovou osobou a současně, že nejste americkou osobu (níže). V opačném případě opusťte prosím tuto stránku. Future X investment community Fund („Fond“) alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva v právní formě kolektivní fiduciární společnosti, společnost zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.629.556-2. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG Haus Atzig, společnost založená v právní formě akciové společnosti, se sídlem Industriestrasse 2, FL-9487 Bendern, zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.227.513-0. Úřad pro dohled nad finančním trhem Lichtenštejnska FMA udělil společnosti CAIAC Fund Management AG povolení k zahájení obchodní činnosti dne 10. května 2007 a povolení ke správě alternativních investičních fondů dne 15. listopadu 2013 podle zákona o správcovských společnostech alternativních investičních fondů. Kontaktním místem a distributorem investic do Fondu v České republice je obchodník s cennými papíry, společnost CYRRUS a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, spisová značka B 3800, se sídlem Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno.

Nabízení investic do Fondu v České republice bylo České národní bance oznámeno dne 20. srpna 2020. Fond byl Českou národní bankou prohlášen za srovnatelný se speciálním fondem rozhodnutím ze dne 9. 2. 2021, č.j. 2021/011973/CNB/570. Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy a právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce. Vstupem na naše internetové stránky potvrzujete, že jste se s těmito podmínkami seznámili a že s nimi souhlasíte. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.

Další novinky

Chcete více informací?