Není snad dne, kdy bychom z médií neslyšeli o nafukující se nemovitostní bublině. Na vysoké ceny realit v Česku upozorňuje nejen ČNB, ale i agentura Bloomberg, nejrůznější mezinárodní srovnání či řada domácích komentátorů. Situace však není tak jednoduchá, jak se může na první pohled zdát.
O tom, že ceny nemovitostí v ČR nejsou zrovna levné, pochybuje jen málokdo. Máme za sebou roky dvojciferných růstů podpořených extrémně nízkými úrokovými sazbami a hladem Čechů po vlastním bydlení. Nákupnímu apetitu však zdaleka nestačila strana nabídky, což vyústilo ve zmíněný razantní nárůst. Vždyť ceny pražských bytů na sekundárním trhu vystřelily od roku 2016 na dvojnásobek.
Nyní na trhu vidíme jednoznačné známky ochlazení. Touha po cihlách sice v hlavách Čechů zůstává, možnosti jejího naplnění se však vzdalují v důsledku razantního zdražení financování. K tomu se přidává pokles sentimentu domácností z důvodu války na Ukrajině či inflace tažená zejména cenami energií a potravin, tedy těžko nahraditelnými položkami spotřebního koše. Lidem tak reálně zbývá znatelně méně prostředků na splátky hypoték, jejichž pořízení ještě zkomplikovala ČNB opětovným zavedením limitů pro jejich poskytování. Vysoké ceny nemovitostí v kombinaci s poklesem reálných příjmů a růstem úrokových sazeb tak přináší těžko řešitelnou situaci pro zájemce o koupi vlastního bydlení.
Kombinace těchto faktorů při zkratkovitém pohledu na věc znamená jediné – ceny nemovitostí zákonitě čeká strmý propad. Taková úvaha je ovšem až příliš zjednodušená. Realitní trh není homogenní celek, ale velmi fragmentované prostředí. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná, a to nejen cenovkou a lokalitou, ale i svým účelem či konstrukční kvalitou. Podobně jako v případě akciových investic tak platí, že jednotlivé sektory (typy nemovitostí) se chovají v návaznosti na ekonomický vývoj odlišně.
V rámci trhu rezidenčních nemovitostí patří mezi největší kandidáty na cenový pokles reality v regionech s nízkým podílem kvalifikovaných pracovních míst. Zejména pokud jde o starší energeticky náročné domy před rekonstrukcí s vysokou dojezdovou vzdáleností do větších měst. Potenciální kupující odradí nejen vysoké ceny stavebních prací a materiálů, ale i enormní zdražení elektřiny, plynu a pohonných hmot nutných pro cesty za prací. Náklady na údržbu a provoz starých nemovitostí tak výrazně rostou.
V menší míře to platí i pro velké byty horší kvality v regionech a na okraji velkých měst. Obecně zejména nemovitosti a lokality, kde nikdo skutečně bydlet příliš nechce a jsou východiskem spíše pro ekonomicky slabší část populace. Těchto lidí se totiž aktuální situace dotýká nejvíce. Otazník visí i nad zbytnými rekreačními nemovitostmi, kterých se jejich majitelé v případě těžkostí budou zbavovat nejdříve.
Naopak jednoznačně nejodolnější proti aktuálním nepříznivým faktorům jsou kvalitní a energeticky úsporné nemovitosti v dobrých lokalitách. Zejména pak novostavby v Praze či Brně, které jsou celou řadou Čechů vnímány jako investiční aktivum a nástroj dlouhodobé ochrany majetku před inflací. Kvalitních nemovitostí tohoto typu je přitom na trhu dlouhodobě málo kvůli nedostatečné výstavbě a tendenci obyvatel stěhovat se do velkých měst za prací. K tomu se přidávají i rapidně zvyšující se náklady na výstavbu (materiál, pracovní síla, financování), které se logicky promítají i do prodejních cen developerů. Ti tak příliš zlevňovat nemohou, spíše naopak.
Nominální pokles cen kvalitních realit (zejména novostaveb ve velkých městech) je tak nepravděpodobný, očekávaným scénářem příštích let je v jejich případě mírnější jednociferný meziroční růst. V reálném vyjádření (po očištění o inflaci) nicméně určitý pokles i u novostaveb přijít může, neboť potenciál pro pokračování dynamického růstu cen dvojciferným tempem je pro příští roky i u kvalitních realit do velké míry vyčerpaný. Inflace se totiž bude držet na zvýšených úrovních, a to i v případě, že se nenaplní černý scénář ruské energetické hladovky. Investory však zpravidla zajímá dlouhodobý horizont, v jehož rámci budou prémiové nemovitosti jako ochrana před inflací fungovat velmi dobře.
Jiný příběh nastává u starších nemovitostí v regionech, kde lze o reálném poklesu hodnoty v příštích několika letech mluvit takřka s jistotou. Poměrně pravděpodobný je i dočasný pokles nominálních cen, ten však bude limitovaný enormní inflací, která žene ceny prakticky všeho výše. Rozdíly vývoje v jednotlivých lokalitách a typech nemovitostí nicméně budou značné.
Co však s velkou pravděpodobností poroste výrazným tempem jsou ceny nájmů, neboť výnosy rezidenčních nemovitostí jsou aktuálně v ČR na velmi nízkých úrovních. Pro růst hovoří i probíhající příchod uprchlíků z válkou zasažené Ukrajiny, výše úrokových sazeb či dočasná preference nájemního bydlení z řad těch, kteří na pořízení vlastního domu či bytu za aktuální situace nedosáhnou.
Přes současnou složitou ekonomickou situaci tak nemovitosti investičně rozhodně dávají smysl. Dlouhodobě totiž reality patří mezi nejvýnosnější investice vůbec. Navíc jde o reálné aktivum, které dokáže na rozdíl od akcií a dluhopisů poměrně dobře fungovat i v prostředí stagflace (stagnující ekonomiky a vysoké inflace), jejíž příchod je poměrně pravděpodobný.
Záleží však na přidané hodnotě, kterou je každý investor schopen na realitní trh přinést. Důraz na profesionalitu tak jednoznačně poroste. Pro dosažení kýženého výsledku bude kromě správné strategie nutné zapojit i důkladnou analýzu, která se neobejde bez poctivé práce v terénu. Každá nemovitostní příležitost je totiž svým způsobem unikát. Nadále tak platí, že při nákupu za atraktivní cenu a kvalitní správě v průběhu času bude možné vykázat na realitním trhu velmi zajímavé výnosy i v příštích letech.
autor: Josef Navrátil, investiční analytik eDO finance
Informace na této stránce jsou určeny výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Pokud takovou osobou nejste opusťte prosím tuto stránku.
Future X investment community Fund („Fond“) je alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva schválený k prodeji a nabízení investic v České republice a Lichtenštejnsku. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG.
Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy, právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce.
Investoři musí spoléhat na své vlastní zjištění, finanční plány a závěry. Hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky ani výnos z investice nejsou zaručeny ani jinak garantovány. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Společnost CAIAC Fund Management AG, její poradci, přidružené společnosti ani autoři těchto internetových stránek nenesou žádnou odpovědnost za přímou či následnou škodu vyplývající z používání informací obsažených na těchto webových stránkách.
Informace obsažené na těchto internetových stránkách mají pouze informativní charakter a nepředstavují doporučení nebo radu ani nejsou nabídkou na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídkou. Investice do příslušného fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení, a není proto vhodná ke krátkodobé investici. Investoři by měli zejména zvážit investiční strategii a konkrétní rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu nebo v jiných dokumentech týkajících se fondu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jako i v poplatcích a nákladech fondu. Detailní informace obsahuje statut fondu a příslušné sdělení klíčových informací. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle CYRRUS, a.s., Veveří 3163/111 (BUDOVA PLATINIUM), 616 00, Brno. Informace o zpracování osobních údajů týkající se zákona č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů, respektive nařízení (EU) č. 2016/679 naleznete zde. Další důležité informace pro investory naleznete zde.
