Vážení investoři,
dovolte mi, abych Vás informoval o vývoji investičních aktivit našeho realitního fondu Future X Investment community Fund (dále jen Future X1).
V posledním kvartálu roku 2023 došlo v našem fondu k tomu, že jsme změnili stav některých rozpracovaných obchodů. V prvé řadě jsme do fáze smlouvy o smlouvě budoucí kupní přesunuli obchody v projektu Na Mariánské cestě, což je pro nás deal investičně za přibližně 153 milionů CZK, který se skládá z 20 bytů. To znamená, že jsme u tohoto obchodu složili 10 % zálohu na kupní cenu. Cena, které jsme u tohoto projektu dosáhli, je opravdu velmi příznivá. Naše náklady na akvizici jsou přibližně 95,5 tisíce CZK vč. DPH za m2. Ačkoliv je do dokončení projektu více než 1 rok, tak už teď developer nabízí zbývající byty za řádově o cca 10 % vyšší ceny. Dokončené byty budou mít ještě větší hodnotu. Tento projekt by měl velmi výrazně přispět k dobrému zhodnocení našeho fondu v roce 2025.
Ještě příznivěji se dnešní optikou jeví být naše akvizice v Astrid Garden. Tam jsme se u našich jednotek dostali s akviziční cenou pod 130 tisíc CZK za m2, přestože průměrná nabídková cena novostaveb v Holešovicích se pohybuje kolem 170 tisíc CZK za m2. A developer aktuálně nabízí zbývající jednotky v projektu za částky atakující právě tuto hodnotu v pásmu 160-170 tisíc CZK za m2. U tohoto projektu očekáváme tedy poměrně signifikantní nárůst tržní hodnoty v roce 2024. Očekáváme, že jen samotným nákupem bychom mohli zhodnotit naší investici do tohoto projektu přibližně o 20 % během letošního roku.
Na konci roku 2023 jsme doplatili kupní cenu u 8 bytů ze 13 v projektu Nové Modřany. Fakticky jsme těchto 8 bytů nabyli do vlastnictví v lednu 2024, tudíž zisk plynoucí z nákupu těchto bytů, kde jsme dosáhli zisku na nákupu řádově 10 tisíc CZK za m2, v tuto chvíli ještě propsán v kurzu našeho fondu k 31. 12. 2023 není. Stane se tak k lednu 2024. Zbývající byty bychom rádi nabyli do našeho vlastnictví v nadcházejících měsících. Zisk z akvizice tohoto projektu se tedy propíše v roce 2024 kompletně. Významnou část roku 2024 bude generovat nájemní výnosy.
Projekt Arcus City jsme kompletně převzali do vlastnictví v září 2023. Na konci ledna 2024 bylo již 8 z 16 bytů pronajato nájemníkům poté, co jsme museli přibližně 3 měsíce jednotky připravovat k nájmu. Tento projekt velmi výrazně přispěl k dobrému zhodnocení našeho fondu v roce 2023. Projekt Arcus City povede k zásadnímu navýšení nájemních výnosů našeho fondu Future X1 v roce 2024 proti roku 2023.
Na Arcus City navazující projekt s unikátním technickým řešením je Arcus Timber. Dokončení této dřevostavby by mělo nastat rovněž v roce 2024. Neočekáváme na této stavbě v první fázi vlastnictví závratný valuační profit, protože se jedná o projekt s vyšší pořizovací hodnotou. Řádově se bude jednat o nižší jednotky procent. Ovšem u tohoto projektu jsme velmi silně přesvědčeni o tom, že obstojí v čase díky svému technologickému řešení kombinace vysoce kvalitní dřevostavby, energetické soběstačnosti a smart home.
I u ostatních projektů v našem portfoliu Braník Residences, Neugraf, Terasy Plzeňská, Rezidence u Rokytky a Byty Limuzská máme důvod ke spokojenosti. Akviziční ceny všech těchto projektů obstály v čase a daří se nám prohlubovat rozdíl mezi akvizičními náklady a valuací těchto projektů, která je však stále postavena na poměrně opatrných předpokladech. Fakt, že všechny bytové jednotky v těchto projektech jsou pronajaty, je rovněž dobrý signál. V roce 2024 očekáváme u těchto projektů řádově růst tržní hodnoty o 2-3 %. To by mělo přispět k zisku kromě samotného nájemního výnosu u těchto jednotek, který se v průměru pohybuje okolo 3 %.
Future X1 na začátku roku 2024 již není novicem mezi fondy, který by se vedle starších a větších fondů na trhu nemovitostních fondů musel nějak stydět. A je k tomu hned několik velmi pádných argumentů.
Podařilo se nám toho dosáhnout za méně než 3 roky. Jsme fond zcela nezávislý na bankovních institucích či realitních skupinách. Z tohoto pohledu je nárůst našeho vlastního kapitálu úspěch v rámci českého trhu, protože fondy s naším přístupem obvykle potřebují více času pro to, aby se obchodně prosadily. S tím souvisí i naše hodnota nákladů na provoz fondu TER, která dosáhla již hodnoty solidních 2,30 % za rok 2023.
Začínající fondy bojují s vyššími provozními náklady díky nižšímu objemu kapitálu. My jsme navíc udělali řadu investic, kdy jsme museli čekat na připsání zhodnocení, až naše nemovitosti budou dokončeny. Věděli jsme, že je kupujeme za dobrou cenu, ale naši investoři museli být trpěliví. V roce 2023 se podařilo poprvé to, že hodnota našeho NAV vzrostla o více než 5 %.
Všechny nemovitosti, které jsou v našem portfoliu a které plánujeme koupit, jsou velice mladé novostavby, u jejichž ceny jsme zaplatili minimální goodwill. Tedy rozdíl mezi faktickým nákladem na vznik těchto nemovitostí a našimi akvizičními náklady. Výrobní náklady na vznik nových bytů navíc během posledního roku šly dále nahoru. Aktuální hodnota realizačních nákladů na nový byt v Praze se pohybuje kolem 112 tisíc CZK vč. DPH na m2 bez finančních nákladů. Finanční náklady mohou hravě zvednout celkové náklady na nový m2 bytů v Praze na 120 tisíc CZK vč. DPH. My jsme v průměru pořídili byty do našeho portfolia za 118 tisíc CZK/m2. Tedy níže, než je aktuálně nákladová reprodukční cena našeho portfolia. To nám dává opravdu velmi silný důvod se domnívat, že není téměř žádný prostor pro nějaký pokles hodnoty našeho majetku v nadcházejících letech. Ostatně ani bezprecedentní nárůst úrokových sazeb z téměř nulových sazeb až na 7 % nezpůsobil pokles cen nových bytů v Praze. Důvody jsou jednoduché. Nových bytů v Praze je stále málo a poptávka po nich je stále vyšší než nabídka, která i díky nárůstu finančních nákladů dále klesla. Máme tedy dnes jedno z nejstabilnějších portfolií mezi korunovými realitními fondy. V tuto chvíli prakticky zcela tvořené bytovými jednotkami v průměru velmi vysoké kvality na dobrých adresách.
Stále platí, že nemáme jako fond Future X1 žádné půjčené peníze. To vede k tomu, že neseme výrazně menší riziko poklesu hodnoty podílového listu než fondy, které dluhy mají. Naše finanční páka je tedy rovna 1, tedy 1 % změna hodnoty majetku představuje 1 % změnu hodnoty kurzu NAV našeho fondu.
Ačkoliv jsme velmi mladý fond, tak se snažíme udávat trendy v informační otevřenosti mezi korunovými realitními fondy. Jako jeden z mála fondů zveřejňujeme hodnoty, za které jsme pořídili naše nemovitosti u každé jednotky, kterou vlastníme. To platí i o hodnotách našich valuací nemovitostí. Některé fondy tyto hodnoty naopak úzkostlivě tají a snaží se své prezentace nahradit velkým množstvím hezkých fotografií. My se však na investory ve fondu díváme jako na naše partnery, kteří mají právo vědět všechny důležité informace o tom, jak náš fond Future X1 investuje. Neděláme akvizice se spřízněnými osobami od zakladatelů či členů managementu fondu. Proto se vždy snažíme o maximální zisk pro naše investory. A v důsledku toho nemáme ani důvod před nimi tajit některé klíčové informace, jako jsou akviziční ceny nebo naše valuace.
Jsem tedy přesvědčen o tom, že jsme do roku 2024 vykročili tou správnou nohou a že nás čeká rok, kdy můžeme dosáhnout velmi slušného zhodnocení. Určitě je naše ambice překonat rok 2023 a zároveň zachovat velmi nízkou úroveň podstupovaného investičního rizika v našem fondu. Náš fond má sice hodnotu SRRI 5, ale fakticky je to způsobeno krátkou historií a volatilitou našeho kurzu. A to i směrem nahoru, kdy jsme zaznamenali skokový nárůst hodnoty našeho kurzu po nabytí vlastnictví většího balíku nemovitostí. Sluší se podotknout, že ukazatel SRRI nebere v potaz kvalitu aktiv ve fondu, ale vychází jen z vývoje kurzu fondu. Proto dochází k anomáliím, že některé fondy, které investují do relativně rizikových aktiv, mají lepší hodnotu SRRI než fondy, které investují zcela svůj majetek do státních dluhopisů. A nebo do nových bytů v hlavním městě členské země EU, které nejsou zatíženy dluhem, což je náš případ. S rostoucí velikostí je náš fond více bezpečnější a levnější ve své správě. Hodnota naší investiční pipeline se pohybuje kolem 900 milionů CZK. V krátké době jsme se stali jedním z nejvýznamnějších zákazníků českých developerů a bez nadsázky se dá říct, že udáváme trendy v ČR v rámci investiční strategie, kterou jsme zvolili. Pokud dnes investoři totiž chtějí vsadit na strategii nákupu nových bytů v Praze, tak jsme skvělou volbou. Průměrná nákupní cena našeho portfolia je přibližně o 20 tisíc CZK nižší za m2, než je aktuální nabídková cena developerů v Praze. Stejně tak valuace našeho majetku je výrazně nižší než tato hodnota. Likvidita našeho podílového listu je rozhodně lepší než přímý nákup bytu. Investor navíc v našem případě aktuálně dělí riziko mezi 86 jednotek a toto číslo bude dále růst. Rovněž mu k investici do našeho fondu postačí výrazně menší finanční částky.
Zkrátka věříme, že máme realitním investorům co nabídnout.
Ondřej Záruba
Investiční ředitel fondu Future X1
Adresa: Brandýs nad Labem
Developer: DOMOPLAN
Rok kolaudace: 2025
Jednotky v rezervaci: 13x 2KK, 7x 3KK, 20x sklep, 20x podzemní parking
Adresa: Na Výrovně, Praha 5 – Stodůlky
Developer: UBM Development
Rok kolaudace: 2024
Jednotky pod SoSBK: 3x 1KK, 1x 2KK, 8x 3KK, 3x 4KK, 18x podzemní parking, 15x sklep
Adresa: U Průhonu, Praha 7 – Holešovice
Developer: UBM Development
Rok kolaudace: 2024
Jednotky pod SoSBK: 9x 3KK, 9x sklep, 18x podzemní parkovací stání
Adresa: Zlochova, Praha 4 – Modřany
Developer: Linkin Invest
Rok kolaudace: 2023
Jednotky vlastněné/pod SoSBK: 1x 3KK, 4x 1KK, 8x 2KK, 20x podzemní parking, 13x sklepní kóje
Adresa: Hasilova, Praha 5 – Stodůlky
Developer: UBM Developmet
Rok kolaudace: 2023
Vlastněné jednotky: 11x 2KK, 5x 3KK, 10x podzemní parking, 6x venkovní parking, 16x sklep
Adresa: Limuzská, Praha 10 – Strašnice
Developer: ACL8
Rok kolaudace: 2021
Vlastněné jednotky: 3x 2KK, 3x venkovní parking, 3x sklep
Adresa: Plzeňská, Praha 5 – Motol
Developer: Real Estate Invest Development (UNISTAV Construction)
Rok kolaudace: 2022
Vlastněné jednotky: 1x 3KK, 1x 3KK ateliér, 1x podzemní parking, 2x venkovní parking, 3x sklep
Adresa: Mezilehlá, Praha 9 – Hrdlořezy
Developer: Real-Treuhand Reality & Development
Rok kolaudace: 2021
Vlastněné jednotky: 2x 2KK, 2x podzemní parking, 2x sklep
Adresa: Grafická, Praha 5 – Smíchov
Developer: CRESTYL + UBM Development
Rok kolaudace: 2021
Vlastněné jednotky: 3x 3KK, 4x podzemní parking, 3x sklep, 1x komerční prostor
Adresa: Nad Lomem, Praha 4 – Braník
Developer: Property & Invest Praha
Rok kolaudace: 2021
Vlastněné jednotky: 2x 2KK, 2x podzemní parking, 2x sklep
Toto právní upozornění je určeno výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Vstupem na tuto internetovou stránku stvrzujete, že jste takovou osobou a současně, že nejste americkou osobu (níže). V opačném případě opusťte prosím tuto stránku. Future X investment community Fund („Fond“) je alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva v právní formě kolektivní fiduciární společnosti, společnost zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.629.556-2. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG Haus Atzig, společnost založená v právní formě akciové společnosti, se sídlem Industriestrasse 2, FL-9487 Bendern, zapsaná v obchodním rejstříku Lichtenštejnského knížectví pod číslem FL-0002.227.513-0. Úřad pro dohled nad finančním trhem Lichtenštejnska FMA udělil společnosti CAIAC Fund Management AG povolení k zahájení obchodní činnosti dne 10. května 2007 a povolení ke správě alternativních investičních fondů dne 15. listopadu 2013 podle zákona o správcovských společnostech alternativních investičních fondů. Kontaktními místy a distributory investic do Fondu v České republice jsou obchodníci s cennými papíry společnost CYRRUS a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, spisová značka B 3800, se sídlem Veveří 3163/111, Žabovřesky, 616 00 Brno, a společnost Conseq Investment Management, a.s., společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka B7153, se sídlem Rybná 682/14, Praha 1, 110 05.
Nabízení investic do Fondu v České republice bylo České národní bance oznámeno dne 20. srpna 2020. Fond byl Českou národní bankou prohlášen za srovnatelný se speciálním fondem rozhodnutím ze dne 9. 2. 2021, č.j. 2021/011973/CNB/570. Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy a právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce. Vstupem na naše internetové stránky potvrzujete, že jste se s těmito podmínkami seznámili a že s nimi souhlasíte. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.
Informace na této stránce jsou určeny výlučně osobám žijícím v České republice nebo přistupujícím k této internetové stránce z České republiky. Pokud takovou osobou nejste opusťte prosím tuto stránku.
Future X investment community Fund („Fond“) je alternativní investiční fond podle lichtenštejnského práva schválený k prodeji a nabízení investic v České republice a Lichtenštejnsku. Obhospodařovatelem Fondu je společnost CAIAC Fund Management AG.
Tato internetová stránka je výhradně určena k poskytování informací o Fondu, jeho partnerech a produktech schválených pro trh v České republice. Žádná z informací obsažených na této internetové stránce není nabídkou na uzavření smlouvy, doporučením ani žádným druhem poradenství v oblasti finančních, investičních, právních či daňových záležitostí. Ve vašem vlastním zájmu doporučujeme, abyste si tyto podmínky pozorně přečetli a před případným investičním rozhodnutím vždy zohlednili svoje odborné znalosti a zkušenosti v oblasti investic, své finanční zázemí a své investiční cíle.Upozorňujeme, že informace o Fondu a případně jeho produktech obsažené na této internetové stránce jsou poskytovány pouze jako orientační a jedná se o obecný přehled produktů a služeb. Tyto informace nejsou úplné, mohou se postupem času měnit a mohou být bez upozornění kdykoliv aktualizované. Váš přístup k této internetové stránce se řídí platnými českými právními předpisy, právním upozorněním a všeobecnými podmínkami přístupu k této internetové stránce.
Investoři musí spoléhat na své vlastní zjištění, finanční plány a závěry. Hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky ani výnos z investice nejsou zaručeny ani jinak garantovány. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu. Společnost CAIAC Fund Management AG, její poradci, přidružené společnosti ani autoři těchto internetových stránek nenesou žádnou odpovědnost za přímou či následnou škodu vyplývající z používání informací obsažených na těchto webových stránkách.
Informace obsažené na těchto internetových stránkách mají pouze informativní charakter a nepředstavují doporučení nebo radu ani nejsou nabídkou na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídkou. Investice do příslušného fondu je určena k dosažení výnosu při jejím střednědobém a dlouhodobém držení, a není proto vhodná ke krátkodobé investici. Investoři by měli zejména zvážit investiční strategii a konkrétní rizika, která mohou vyplývat z investičních cílů fondu, tak jak jsou uvedeny v jeho statutu nebo v jiných dokumentech týkajících se fondu. Investiční cíle se odráží v doporučeném investičním horizontu, jako i v poplatcích a nákladech fondu. Detailní informace obsahuje statut fondu a příslušné sdělení klíčových informací. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle CYRRUS, a.s., Veveří 3163/111 (BUDOVA PLATINIUM), 616 00, Brno. Informace o zpracování osobních údajů týkající se zákona č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů, respektive nařízení (EU) č. 2016/679 naleznete zde. Další důležité informace pro investory naleznete zde.
